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限购政策下房屋买卖合同纠纷如何处理?

时间:2019-12-02 05:44来源:未知 作者:admin 点击:
近年来我国大中城市房价持续上涨,为实现房住不炒的目标,合理控制房价,全国各大中城市包括我们长沙都制定出台了限购政策。 长沙实施限购政策以来,以户籍和社保(个税)作为

  近年来我国大中城市房价持续上涨,为实现“房住不炒”的目标,合理控制房价,全国各大中城市包括我们长沙都制定出台了限购政策。

  长沙实施限购政策以来,以户籍和社保(个税)作为购房资格审批依据,非长沙户籍使用社保或者个税购房的购房者,须满足在近30个月内缴纳了24个月(24个月中最长补缴为6个月的社保或个税)社保或个税的证明材料。

  因房地产政策调整而产生大量的开发商、二手房业主、购房人之间已经签订的房屋买卖合同的履行、解除等纠纷,对于这些纠纷,实践中存在一定的争议。

  按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,人民法院确认合同无效,应当以全国及其会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,因限购政策不属于法律和行政法规,最高法院裁判文书网的案例,几乎都认定买卖双方签订的合同,属于真实意思表示,不违反法律及行政法规规定,合法有效。但如在限购政策实施后,为规避限购限贷政策,一方与他人借名买方产生的委托关系,将可能因损害社会公共利益被认定无效。因此限购政策不影响合同效力,但会影响合同的实际履行。

  根据最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》,购房人在合同签订后因限购政策引发的房屋买卖合同纠纷,经法院审查发现,由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,购房人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。但当事人并主张赔偿损失的,原则上不予支持。

  限购政策实施后,房屋中介机构主张中介费的纠纷增多。房地产调控政策出台后,购房者以交易无法完成为由拒绝支付中介费,而中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同,居间中介行为已经完成为由,要求支付中介费或拒绝退还已收中介费,从而产生纠纷。

  关于居间中介合同,因限购政策导致此项交易最终无法进行,房屋中介机构已经收到的中介费理应退还,但房屋中介机构支出的合理费用应当由购房人承担,法院在判决时一般会充分考虑到房屋中介机构已经提供的服务,对应当退还的中介费适当酌减,从而有效维护购房者和房屋中介机构双方的合法权益。

  限购限贷政策制定出台具有不确定性,政府何时解除政策也不具有明确的时间,因限购限贷政策的出台导致房屋买卖合同当前无法履行的法律后果,其本质上属于合同当事人无法预判的情形,在订立买卖合同时各方应该引起足够的重视,要对可能出现的政策变化做出合理的预见和充分的考虑,对于风险出现后的处理方式也应当予以明确,比如可在合同中约定“若出现不可归责于买卖双方的原因导致合同目的无法实现,双方均可单方解除合同,互不承担违约责任”,如此双方在签订合同时便可以将不可预见性降到最低,从而减少因为政策风险而引发纠纷的概率。另外,在纠纷发生后,双方都应该抱着诚实信用的态度,积极协商,以公平合理的方式促成和解,以化解政策风险带来的不利后果。

  (文/杨志伟,作者系湖南弘一律师事务所合伙人、工程总承包与PPP业务部部长、长沙市律协房地产专业委员会委员。)

(责任编辑:admin)
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